Immer weniger Sozialwohnungen – Wiesbaden plant Neubauten

Bundesweit geht die Zahl der Sozialwohnungen zurück. Ein Grund ist die Mietpreisbindung, nach der eine geförderte Wohnung nach einigen Jahren ihren Status verliert. Werden jetzt die bezahlbaren Wohnungen in Wiesbaden knapp?

Immer weniger Sozialwohnungen – Wiesbaden plant Neubauten

Alle 19 Minuten verliere Deutschland eine Sozialwohnung – so die nüchterne Berechnung der Industriegewerkschaft (IG) Bau. Obwohl die Mittel des Bundes für den sozialen Wohnungsbau erhöht wurden, gab es im Jahr 2021 bundesweit noch knapp 1,1 Millionen Wohnungen mit Sozialbindung – und damit fast 27.500 weniger als ein Jahr zuvor. Gleichzeitig seien jedoch weniger als 21.500 Sozialmietwohnungen neu gebaut worden.

Noch extremer ist der Vergleich zum Jahr 1987: Zu der Zeit kamen auf 100 Mieterhaushalte 25 Sozialwohnungen, aktuell sind es fünf. In Wiesbaden sieht es ähnlich aus: Während es in 1990er Jahren noch ungefähr 20.000 öffentlich geförderte Wohnungen gegeben habe, seien es heute (zum Stichtag 31. Dezember 2022) noch 8547. Das teilt Stadtrat und Wohndezernent Christoph Manjura auf Merkurist-Anfrage mit. Die Zahl hat sich also innerhalb der vergangenen 30 Jahren mehr als halbiert.

40 Prozent der Wiesbadener könnten Anspruch auf geförderten Wohnraum haben

Dem gegenüber stehen fast 3000 Haushalte, die für die öffentlich geförderte Wohnungen als wohnungssuchend registriert sind, davon sind rund die Hälfte Einpersonenhaushalte. Der weitaus größte Teil der Wohnungen werde von Menschen bewohnt, die ein „unteres Einkommen“ haben. Doch man gehe davon aus, dass es insgesamt „sehr viel mehr anspruchsberechtigte Haushalte“ gebe, so Manjura, „von etwa 40 Prozent aller Wiesbadener Haushalte“. Wer unter eine bestimmte Einkommensgrenze fällt, kann einen sogenannten „Wohnberechtigungsschein“ beantragen. Mit diesem Schein, der für ein Jahr gültig ist, hat eine Mietpartei das Recht, in eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung zu ziehen.

Warum aber geht die Zahl der Sozialwohnungen so drastisch zurück? Ein Grund ist die sogenannte „Mietpreis-und Belegungsbindungen“: Sie legt fest, wie lange eine Wohnung den Status eines sozial geförderten Wohnraums behält. Und gerade verlieren viele Wohnungen, die in den 1990er Jahren gebaut wurden, diesen Status. Festgelegt wird diese Preisbindung von dem jeweiligen Bundesland. In Hessen etwa beträgt die Bindungsdauer im Bestandsbau aktuell im Regelfall zwischen 20 und 30 Jahren, sagt Manjura. Prinzipiell sind die Wohnungen so lange öffentlich gefördert, bis die staatlichen Darlehen beziehungsweise Zuschüsse vollständig zurückgezahlt sind.

Warum werden Wohnungen nur befristet günstig angeboten?

Eine Idee, die derzeit diskutiert wird, sieht daher vor, den Status von Sozialwohnungen einfach zu entfristen. So wäre es möglich, diese Wohnungen für immer günstig anbieten zu können. Auch die Stadt Wiesbaden habe „natürlich ein Interesse an einer möglichst langen Bindungsdauer“, sagt Manjura, vor allem bei neuen Bauprojekten. Neben der Preissicherheit für die Mieter habe das auch verwaltungstechnische Vorteile. „Auf der anderen Seite muss für die Eigentümer der Wohnungen, also die Wohnungsbauunternehmen, eine gewisse Grundwirtschaftlichkeit sichergestellt sein“, wendet er ein. Das bedeutet: Der Bau muss sich für die Unternehmen finanziell lohnen. Daher würden die Wohnungen nur so lange der Preis- und Belegungsbindung unterliegen, wie Stadt oder Land diese auch fördern.

Wiesbaden stehe aber einer Verlängerung der höchstmöglichen Förderdauer „aufgeschlossen gegenüber“. Früher habe sie etwa einmal 30 Jahre betragen. Gleichzeitig wolle die Stadt verhindern, dass sich Quartiere bilden, in denen sich geballt Wohnungen für geringere Einkommen befinden. Wenn gleichzeitig mit den auslaufenden Bindungsfristen neue geförderte Wohnungen gebaut würden, könne man eher „sozial durchmischte Quartiere“ schaffen, so der Dezernent.

Über 1000 Wohnungen sollen neu geschaffen werden

Daher setze Wiesbaden vor allem auf Neubau: „Wir rechnen dieses Jahr mit der Fertigstellung von etwa 460 geförderten Wohnungen“, sagt Manjura – wenn wegen der angespannten Lage auf dem Baumarkt alles nach Plan verlaufe. Mittelfristig sehe er Potentiale für rund 1330 weitere geförderte Wohnungen im Neubau. Denn mindestens 30 Prozent müssen bei größeren privaten Neubauvorhaben (ab 40 Wohnungen) in Wiesbaden als geförderte Wohnungen ausgeschrieben werden, so sieht es ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vor. Bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind es sogar 40 Prozent.

Gefördert werden sollen die Wohnungen dann durch zinslose Darlehen, die jeweils vom Land Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden gewährt würden. Zusätzlich könne ein Baukostenzuschuss gewährt werden, der umso höher ausfallen soll, je länger sich der Bauherr an die günstigeren Preise bindet. Auch wolle die Stadt pro Jahr etwa 60 Belegungsbindungen bei Bestandsbauten verlängern und bestehende Gebäude modernisieren.

Günstig wird das nicht, wie auch der Bundesvorsitzende der IG BAU, Robert Feiger, unlängst zu Bedenken gab: Er forderte zwar eine „Offensive im sozialen Wohnungsbau“, doch gestiegene Preisen und Lieferengpässe beim Baumaterial machten Neubauten aktuell sehr teuer. Hinzu komme die Gasknappheit, die sich auf die Produktion von Beton oder Ziegeln auswirke. Um fast 14 Prozent haben sich somit die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Vergleich zum Vorjahr erhöht – der stärkste Anstieg der Baupreise seit 52 Jahren, hat das Hessische Statistische Landesamt ermittelt.

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