Die 10 größten Fehler bei (D)einer Immobilienfinanzierung

Andreas Kissel ist Experte für ganzheitliche Finanzplanung und „TOP-Berater“ in Deutschland. Als Finanzierungsberater in Mainz berät er seine Kunden rund um die Immobilienfinanzierung bei Bau, Kauf und Anschlussfinanzierung.

Die 10 größten Fehler bei (D)einer Immobilienfinanzierung

Kauf, Bau, Anschlussfinanzierung oder Forwarddarlehen

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld scheint der Traum von den eigenen vier Wänden zum Greifen nah. Auf dem Weg zum Eigenheim – ob Wohnung oder Haus, eigen- oder fremdgenutzt – gibt es allerdings einiges zu beachten. Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel ein langfristiger Prozess mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und mehr. Eine ganzheitliche Planung im Vorfeld – die Deine private und finanzielle Situation über verschiedene Lebensabschnitte betrachtet – ist ratsam und wichtig, um Fehler zu vermeiden und Deinen Traum vom Eigenheim auf ein solides Fundament zu stellen.

Richtig planen und Fehler vermeiden

Die Finanzierung Deiner eigenen Immobilie gehört zu den größten Investitionen in Deinem Leben. Daher solltest Du diese 10 Stolpersteine bei Deiner Planung vermeiden:

1. Finanzierungsplan löchrig

Auf den Kaufpreis der Immobilie addieren sich die Kaufnebenkosten in Form der Grunderwerbssteuer, der Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklerprovision. Die Grunderwerbssteuer beträgt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (in Rheinland-Pfalz derzeit 5 Prozent), die Notar- und Grundbuchkosten betragen 2 Prozent und der Immobilienmakler erhält zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Nicht berücksichtigte Kosten erhöhen zusätzlich den Bedarf an Fremdkapital.

2. Eigenkapital unzureichend

Die beschriebenen Kaufpreisnebenkosten sind nicht unerheblich; bestenfalls werden diese durch angesparte Eigenmittel bezahlt. Bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital und dem damit einhergehenden erhöhten Risiko für den Finanzierungsgeber, werden satte Zinsaufschläge fällig. Eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent ist anzuraten, besser mehr.

3. Regeltilgung zu gering

Eine anfängliche geringe Tilgung schont den Geldbeutel, birgt mittel- bis langfristig aber ein großes Risiko. Nach Ende der Zinsfestschreibung in 10, 15 oder 20 Jahren steht dann noch immer eine große Restschuld zur Rückzahlung aus. Der Regeltilgungssatz sollte daher anfänglich mindestens 3 Prozent betragen. Über Sondertilgungsoptionen verkürzt Du die Gesamtlaufzeit Deines Darlehens.

4. Zinsfestschreibung zu kurz

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld ist es absehbar, dass die Darlehenszinsen in den kommenden Jahren tendenziell steigen werden. Dem möglichen Einsparpotenzial einer heute kurzen Zinsbindung, steht die Gefahr einer langfristig deutlich höheren Belastung gegenüber. Langfristige Zinsfestschreibungen von 15 oder 20 Jahren erscheinen sinnvoll, zumal Du gemäß § 489 BGB nach Ablauf der 10-Jahresfrist Deinen Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig kündigen kannst.

5. Keine Rücklagen

Rücklagen helfen – insbesondere zu Beginn der Finanzierung – unerwartet anfallende Kosten abzufedern. Mittel- bis langfristig solltest Du zusätzlich Instandhaltungsrücklagen bilden. Für unvorhersehbare Schadens- oder Leistungsfälle solltest Du Dich bedarfsgerecht und ausreichend versichern.

6. Kalkulation zu vorsichtig

Das eigene monatliche Budget ist in der Regel begrenzt. Dennoch solltest Du einen gewissen Liquiditäts-Puffer für anfallende Extrakosten berücksichtigen, denn sonst droht eine (teure) Nachfinanzierung.

7. Fehlende Flexibilität

Lebensumstände, Einkommensverhältnisse und persönliche Präferenzen ändern sich im Laufe der Zeit. Mit Zusatzoptionen wie einer Regeltilgungssatzänderung oder der Option auf Sondertilgungen bleibst Du flexibel.

8. Bereitstellungszinsen

Viele Bauherren rufen ihr Darlehen gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach Baufortschritt ab. Für den noch nicht abgerufenen Teil des Kredites verlangt der Finanzierungsgeber sogenannte Bereitstellungszinsen (bis zu 3 Prozent jährlich) – zusätzlich zu den Darlehenszinsen. Eine möglichst lange Bereitstellungs-Zinsfreie-Zeit (12 Monate oder mehr) ist ratsam und spart zusätzliche Kosten.

9. Förderung unberücksichtigt

Die KfW unterstützt mit ihren wohnwirtschaftlichen Programmen den Erwerb, die Modernisierung und Sanierung sowie die Errichtung von Wohnimmobilien. Viele Bundesländer bieten ebenfalls – einkommensgebunden – Unterstützung über zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse; in Rheinland-Pfalz die Investitions- und Strukturbank (ISB) und in Hessen die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank). Ob sich die Einbeziehung von Fördermitteln lohnt, muss bei jeder Baufinanzierung individuell geprüft werden.

10. Risikoabsicherung nicht bedarfsgerecht

Basis einer jeden Immobilienfinanzierung sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Die Absicherung der Immobilie – vor, während und nach der Bauphase – ist ebenso wichtig wie die Absicherung Deiner persönlichen Risiken. Die Absicherung der Folgen einer Krankheit, bei Berufsunfähigkeit, Pflege, einem Unfall oder Tod sollten bei der Planung ebenfalls Berücksichtigung finden, um mögliche Versorgungslücken zu schließen und den eingegangenen Verpflichtungen nachzukommen.

Immobilienfinanzierung in Mainz

Mainz zählt zu den wachsenden Städten in Deutschland. Die Stadt bietet Studenten, jungen Berufstätigen und Familien – aufgrund seiner Lage im Rhein-Main-Gebiet ein attraktives Umfeld. Wohnen, Leben und Arbeiten in einer wirtschaftlich wie kulturell bedeutsamen Region, führt zu einer steigenden Nachfrage an zusätzlichem Wohnraum. Im gesamten Mainzer Stadtgebiet (u.a. am Zollhafen und dem Heiligkreuz-Areal) wie auch im Mainzer Umland und Rheinhessen wird neuer Wohnraum geschaffen.

Fazit

Beim Immobilienkauf zählt nicht allein die günstigste Zinskondition. Eine qualifizierte Beratung, ein tragfähiges Finanzierungskonzept und ein persönlicher Ansprechpartner – von der Antragstellung bis hin zur letzten Auszahlung – sind für viele von großer Bedeutung. Als unabhängiger Berater für Immobilienfinanzierungen mit über 300 Finanzierungspartnern – Banken, Versicherungen und Bausparkassen – kann ich Dir die Finanzierungsbausteine anbieten, die optimal zu Deinen Bedürfnissen passen. In einem persönlichen Beratungsgespräch stehe ich Dir gerne zur Verfügung.

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Andreas Kissel
Finanz- und Versicherungsmakler | Finanzberater
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